Na skutek nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie w dniu 24 września 2023 roku, każda gmina ma obowiązek uchwalenia planu ogólnego gminy. Plan ten zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Czym jest plan ogólny i w jakim celu go tworzymy?
Czym jest plan ogólny gminy?
Plan ogólny gminy jest nowym obowiązkowym, aktem planowania przestrzennego sporządzanym zasadniczo dla obszaru całej gminy, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zadanie uchwalenia nowych planów ogólnych należy do władz lokalnych, czyli samorządów gminnych.
Plan ogólny określa podstawowe kierunki zagospodarowania przestrzennego gminy. Jego rola będzie kluczowa, gdyż zarówno plany miejscowe jak i decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być z nim zgodne. Decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym. Plan ogólny będzie zawierał ustalenia dotyczące funkcji terenów dopuszczalnych do wyznaczenia w dokumentach niższego szczebla, jak i ramowe ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, z którymi dokumenty te będą musiały zachowywać zgodność.
Co zawiera plan ogólny gminy?
W planie ogólnym znajdują się:
1) Elementy obligatoryjne
a) strefy planistyczne,
b) gminne standardy urbanistyczne;
2) Elementy fakultatywne:
a) obszary uzupełnienia zabudowy,
b) obszary zabudowy śródmiejskiej.
Do obowiązkowych treści należą: strefy planistyczne, które muszą być uwzględniane przy sporządzeniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, oraz gminne standardy urbanistyczne, które również muszą być uwzględniane przy sporządzeniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.
W ramach treści fakultatywnych plan ogólny określać może obszary uzupełnienia zabudowy (uwzględniane przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy) lub obszar zabudowy śródmiejskiej (uwzględniane przy sporządzeniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy).
Zgodnie z art. 13c ust. 1 Upzp obszar objęty planem ogólnym dzieli się w sposób rozłączny na strefy planistyczne.
Przy ustalaniu stref obowiązuje kilka zasad:
• wyznaczając strefy wielofunkcyjne (SW, SJ, SZ) w pierwszej kolejności uwzględnia się obszary, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej, oraz obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy,
• w strefach wielofunkcyjnych (W, SJ, SZ) suma chłonności terenów niezabudowanych w tych strefach w całej gminie, w tym luk w istniejącej zabudowie, nie może być mniejsza niż 70% oraz większa niż 130% wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.
W przypadku gdy na obszarach objętych planem ogólnym suma chłonności terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie, jest większa niż 130% wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie, dopuszcza się wyznaczenie stref wielofunkcyjnych na tych obszarach oraz nie wyznacza się tych stref planistycznych na pozostałych obszarach gminy.
Do kiedy należy sporządzić plany ogólne gmin?
Zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 roku dotychczasowe studia kierunków zagospodarowania przestrzennego wygasną po 1 stycznia 2026 r. Do tego czasu powinny zostać zastąpione przez plany ogólne.
Oznacza to, że gminy mają czas na sporządzenie planów ogólnych do 31 grudnia 2025 r.
Gdzie sprawdzić plan ogólny?
Od 1 stycznia 2026 roku wszystkie dane i informacje planistyczne będą udostępnione w Rejestrze Urbanistycznym. Do tego czasu z projektem planu ogólnego będzie się można zapoznać na stronie Biuletynu Informacji Publicznej właściwego urzędu gminy.
