Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) jest szczególną formą planu miejscowego, który umożliwia współpracę między gminą a konkretnym inwestorem, w zakresie realizacji inwestycji o charakterze m.in. mieszkaniowym, komercyjnym lub społecznym. Sprawdź, czym jest i jak wygląda procedura uchwalenia ZPI.
Rosnąca presja na rozwój urbanistyczny, wymaga nowych narzędzi planistycznych, które umożliwią skuteczne zarządzanie inwestycjami. Pytanie brzmi, jak pogodzić interes przedsiębiorców, zrównoważony rozwój miast i ogólną politykę przestrzenną gmin? Rozwiązaniem może być Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI).
Czym jest Zintegrowany Plan Inwestycyjny?
ZPI, czyli Zintegrowany Plan Inwestycyjny to nowe narzędzie planistyczne wprowadzone w 2023 roku nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Celem ZPI jest ułatwienie i przyspieszenie realizacji inwestycji, szczególnie tych o dużym znaczeniu dla lokalnej społeczności. Zintegrowany Plan Inwestycyjny musi być zgodny z zapisami planu ogólnego gminy lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, do czasu uchwalenia planu ogólnego.
Głównym celem ZPI jest współpraca między gminą a inwestorem. Dzięki niej możliwe jest dostosowanie planu zagospodarowania przestrzennego do specyfiki danego projektu, co ułatwia jego realizację.
ZPI może być uchwalony zarówno w sytuacji, gdy gmina nie uchwaliła jeszcze MPZP dla obszaru zainteresowania inwestora, jak i wtedy, gdy plan miejscowy już obowiązuje. W przypadku braku planu, ZPI staje się podstawą zagospodarowania terenu w granicach inwestycji, a jeśli gmina uchwaliła plan, ZPI może zastąpić MPZP na danym terenie, jeśli uniemożliwia on realizację planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W takim przypadku MPZP traci moc wyłącznie w zakresie objętym ZPI.
Przed uchwaleniem ZPI niezbędne jest zawarcie umowy urbanistycznej pomiędzy gminą a inwestorem. Umowa określa zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania obu stron.
Inicjatywa w sprawie ZPI wychodzi od inwestora, który składa wniosek za pośrednictwem gminy. W 2026 roku ZPI zastąpi tzw. ustawę lex deweloper.
Inwestycja główna i uzupełniająca, czyli zakres ZPI
Zintegrowany Plan Inwestycyjnyskłada się z dwóch kluczowych elementów – inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej. Czym się różnią?
Inwestycja główna to przedsięwzięcie, którego realizacja stanowi główny cel ZPI. Może to być na przykład budowa:
- osiedla mieszkaniowego,
- parkingu,
- galerii handlowej,
- obiektu użyteczności publicznej.
Inwestycja uzupełniająca to z kolei dodatkowe przedsięwzięcia, które są niezbędne lub konieczne do prawidłowego funkcjonowania inwestycji głównej. Inwestycja uzupełniająca może obejmować:
- Budowę lub przebudowę dróg;
- Rozbudowę infrastruktury technicznej (np. sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej);
- Zagospodarowanie terenów zielonych;
- Budowę obiektów towarzyszących (np. parkingów, sklepów, placów zabaw).
Zakres inwestycji uzupełniającej jest przedmiotem dyskusji jeszcze przed podpisaniem umowy urbanistycznej. Dzięki temu zarówno gmina, jak i inwestor mogą wypracować rozwiązania korzystne dla obu stron, które w standardowym trybie starania o pozwolenie na budowę, byłyby przeszkodą na drodze do wydania decyzji pozytywnej.
Zasady i warunki realizacji inwestycji uzupełniającej określa się w umowie urbanistycznej.
Jak to wygląda w praktyce? Załóżmy, że inwestor planuje budowę osiedla mieszkaniowego, jednak obowiązujące MPZP nie pozwala na realizację takiego przedsięwzięcia. Gmina mimo to zgadza się na szczególną formę planu miejscowego, ale zobowiązuje dewelopera do rozbudowy sieci kanalizacyjnej i wodociągowej na terenie przyszłej inwestycji, zapewniając „przy okazji” przyłącze dla obiektów zlokalizowanych w sąsiedztwie. W takim przypadku inwestycją główną jest budowa osiedla, uzupełniającą – rozbudowa sieci uzbrojenia terenu.
Procedura uchwalenia ZPI
Zintegrowany Plan Inwestycyjny uchwala Rada Gminy. Wniosek o uchwalenie ZPI składa inwestor do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Uproszczoną procedurę uchwalenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego przedstawia poniższa grafika.
