Reforma planistyczna wprowadziła szereg narzędzi i uregulowań w zakresie gospodarowania przestrzenią, a jedną z nich są obszary uzupełnienia zabudowy. Dzięki nim gmina może wpływać, na jakich obszarach zabudowa może być kształtowana w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy. Czym są obszary uzupełnienia zabudowy i w jaki sposób się je wyznacza?
W myśl nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym gminy uprawnione są do wyznaczenia obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ) w planie ogólnym.
Na temat planu ogólnego, jego roli w procesie inwestycyjnym i znaczeniu dla gmin, napisaliśmy osobny artykuł: Plan ogólny gminy – czym jest i w jakim celu do tworzymy? Zapraszamy do zapoznania się z jego treścią.
Wróćmy jednak do OUZ. Z dzisiejszego artykułu dowiesz się m.in.:
- Czym jest obszar uzupełnienia zabudowy i czy jego ustalenie jest obowiązkowe dla każdej gminy?
- Po co wyznacza się obszary uzupełnienia zabudowy?
- Jak wyznaczyć obszary uzupełnienia zabudowy?
Czym są obszary uzupełnienia zabudowy?
Reforma planistyczna ustanowiła, że jedynym narzędziem gwarantującym ochronę przed niekontrolowanym rozlewaniem się zabudowy, jest plan miejscowy. Uchwalenie planu miejscowego jest jednak zadaniem czasochłonnym i kosztochłonnym, co dla części gmin jest ekonomiczne nieopłacalne. Dlatego wprowadzono nowe narzędzie – obszar uzupełnienia zabudowy.
OUZ oddaje władztwo planistyczne w ręce gmin w zakresie ustalania, dla jakich terenów inwestor może starać się o decyzję o warunkach zabudowy, bez konieczności uchwalania MPZP. Warto jednoznacznie zaznaczyć, że po uchwaleniu planu ogólnego gminy, nie będzie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na obszarach, gdzie gmina w planach miejscowych nie ustaliła OUZ.
Szczegółowe wytyczne ws. sposobu wyznaczenia obszarów uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. (Dz.U.2024.729).
Po co wyznacza się obszary uzupełnienia zabudowy?
Celem nowego narzędzia jest umożliwienie zagospodarowania luk w zabudowie oraz wypełnienie przestrzeni na terenach, gdzie zabudowa jest już w znacznym stopniu ukształtowana i pozwala na ustalenie zasad lokalizacji nowych budynków.
„Chaos przestrzenny jest przyczyną rosnących kosztów gospodarczych, środowiskowych i społecznych” – napisano w ocenie sutków regulacji do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.
Zdanie to doskonale określa powód, dla którego podjęto decyzję o przeprowadzeniu reformy planistycznej w Polsce. Dla przykładu warto przybliżyć wyniki szacowania kosztów związanych ze znacznym rozproszeniem zabudowy, opublikowanym w 2018 r. na łamach czasopisma PAN w badaniu „Społeczne i ekonomiczne koszty bezładu przestrzeni – osadnictwo obszarów wiejskich”*.
W świetle publikowanych wyliczeń budowa domu w odległości powyżej 280 m od istniejącej zwartej zabudowy wymaga od inwestora poniesienia dodatkowego kosztu w wysokości 7820 zł. Natomiast gmina w związku z budową takiej nieruchomości musi ponieść jednorazowo koszt 231 tys. zł i dodatkowo kolejne 23 tys. zł rocznie.
Łączny koszt bezładu w Polsce dla wszystkich gmin, biorąc pod uwagę nie tylko koszty budowy infrastruktury energetycznej i drogowej, ale również koszt dziesięcioletniego jej utrzymania, oszacowano na 65 mld 674 mln zł, z tego 86,76% (56 mld 978 mln zł) generowanych jest na obszarach wiejskich!
*P. Gibas, K. Heffner, 2018, Nr 182, Społeczne i ekonomiczne koszty bezładu przestrzeni – osadnictwo obszarów wiejskich, Studia nad Chaosem Przestrzennym, w. Biuletyn Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN, ISSN 0079-3493
Jak wyznacza się obszary uzupełnienia zabudowy?
Wyznaczenie OUZ rozpoczyna się od zidentyfikowania minimum 5 budynków, w których obrys każdego z budynków w zgrupowaniu znajduje się w odległości nie większej niż 100 m od obrysu co najmniej jednego innego budynku w zgrupowaniu, przy czym uwzględnia się następujące rodzaje budynków według Klasyfikacji Środków Trwałych:
- budynki przemysłowe o symbolu 101,
- budynki handlowo-usługowe o symbolu 103,
- budynki biurowe o symbolu 105,
- budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej o symbolu 106,
- budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe o symbolu 107,
- pozostałe budynki niemieszkalne o symbolu 109,
- budynki mieszkalne o symbolu 110.
Podstawą do wyznaczenia OUZ muszą być dane pochodzące z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Pytanie, jak to zrobić? Wyselekcjonowanie takich obszarów będzie możliwe dzięki narzędziom dostępnym w programach geoinformatycznych, np. QGIS. Wystarczy wybrać obiekty o ww. funkcji i hurtowo wyznaczyć 50-metrowy bufor od każdego z nich. Następnie należy policzyć budynki znajdujące się wewnątrz utworzonych poligonów. Jeśli liczba obiektów wynosi co najmniej 5, mogą stanowić punkt wyjścia dla dalszych prac projektowych.
Nowopowstały obszar należy skorygować, uwzględniając puste przestrzenie między zabudowaniami. Jeśli luka ta jest nie większa niż 5000 m2, należy dopisać ją do OUZ.
Po uzupełnieniu luk należy wyznaczyć bufor o negatywnej wartości, czyli do wewnątrz poligonu o szerokości 40 metrów. W ten sposób pas wyłączony do obszarów uzupełnienia zabudowy będzie miał jedynie 10 m od obrysu budynków. Takie działanie pozwoli uniknąć dalszego rozlewania się zabudowy, który ciężko będzie opanować w przyszłości.
Etapem ostatnim jest weryfikacja powstałego poligonu z lokalnymi uwarunkowaniami i ograniczeniami wynikającymi z przepisów odrębnych, m.in. obszarami szczególnego zagrożenia powodzią, strefami zamkniętymi, oddziaływania lotnisk, ochronnej wokół wiatraków, a także innych ograniczeń, które uniemożliwiałyby możliwości zabudowy.
PODSUMOWANIE
