Warunki zabudowy po reformie planistycznej

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.o.p.z.p) , która obowiązuje od 24 września 2023 roku, przyniosła szereg istotnych zmian, mających wpływ na proces inwestycyjny. Podstawową zmianą jest wprowadzenie nowego aktu planowania przestrzennego – planu ogólnego gminy (POG), na podstawie którego wydawane będą nowe decyzje o warunkach zabudowy.

Na temat planu ogólnego, jego roli w procesie inwestycyjnym i znaczeniu dla gmin, napisaliśmy osobny artykuł: Plan ogólny gminy – czym jest i w jakim celu do tworzymy? Zapraszamy do zapoznania się z jego treścią.

Dzisiaj skupimy się jednak na warunkach zabudowy po reformie planistycznej. Opiszemy m.in.

• Jakie zmiany niesie ze sobą nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie decyzji o warunkach zabudowy (decyzji WZ)?
• Dlaczego po reformie decyzje WZ nie pozostały bezterminowe?
• Jak zmieniły się zasady wyznaczania terenu analizowanego do WZ-ek?
• Jakie są przesłanki warunkujące ustalenie decyzji WZ?
• Co oznacza okres przejściowy i jakie przepisy przejściowe obowiązują w zakresie decyzji WZ?

Co zmieniła reforma planistyczna w zakresie decyzji WZ?

Tytułem wstępu należy dodać, że gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do 1 stycznia 2026 roku. Po tym czasie wygaśnie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

W związku z tym, do czasu aż gmina nie uchwali POG, nie będzie można uzyskać decyzji o warunkach zabudowy. Nowe inwestycje budowlane można będzie realizować wyłącznie w oparciu o decyzje wydane przed 1 stycznia 2026 roku lub w oparciu o obowiązujące plany miejscowe. Natomiast jeśli gmina uchwali POG przed datą 1 stycznia 2026 roku, wejdą w życie nowe przepisy przyznawania WZ-ek. Zmiany te opiszemy w dalszej części artykułu.

Warunki zabudowy ważne przez 5 lat

Podstawową zmianą wprowadzoną reformą planistyczną w zakresie decyzji o warunkach zabudowy jest określenie terminu ich ważności.

Od 1 stycznia 2026 roku wszystkie nowe decyzje WZ będą wygasać po upływnie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Dotychczasowe WZ-ki, które uprawomocnią się przed 1 stycznia 2023 roku, nie tracą mocy prawnej i pozostają ważne bezterminowo.

Powodem zmiany jest m.in. próba zmniejszenia liczby wniosków o wydanie decyzji WZ, uzyskiwanych wyłącznie w celach spekulacyjnych. Przy okazji skrócenie terminu ważności decyzji spowodowało zminimalizowanie ryzyka realizacji inwestycji w oparciu o nieaktualne zagospodarowanie.

Zmiany w przesłankach ustalenia warunków zabudowy

Kolejną istotną zmianą są przesłanki, które warunkują ustalenie warunków zabudowy. Ustawodawca zdecydował usunąć zapis dotyczący kontynuacji funkcji występującej w otoczeniu i zmienić go na zgodność funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej, określonej w planie ogólnym. Ponadto fakt, czy inwestor otrzyma decyzję WZ, czy nie, będzie uzależniony od tego, czy teren inwestycji położony jest na obszarze uzupełnienia zabudowy.

Gmina w swoim planie ogólnym może, choć nie musi, wyznaczyć obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). Są to tereny, gdzie będzie możliwa zabudowa w ramach uzupełnienia istniejącej. W przypadku braku takich obszarów w planie ogólnym, możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostanie w danej gminie wyłączona.

Zasady wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy zostały ściśle określone w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 roku w sprawie sposoby wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy.

Podsumowując, zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe wyłącznie wtedy, gdy inwestycja spełni jednocześnie wszystkie przesłanki, w tym (art. 61 ust.1 u.o.p.z.p):

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
• zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
  1. w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
  2. strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2 u.o.p.z.p,
  3. strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu

Nowe zasady wyznaczania terenu analizowanego

Ustalając warunki zabudowy należy przede wszystkim wskazać obszar analizowany. I tu również następuje istotna zmiana. Decyzje wydane na nowych zasadach będą miały ograniczony obszar analizy do maksymalnie 200 metrów.

Nowe brzmienie przepisu w ustawie stanowi, że w celu wskazania nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół terenu inwestycji obszar analizowany w odległości trzykrotnej szerokości frontu terenu jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m. Następnie przeprowadza analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków dla obszaru uzupełnienia zabudowy wyznaczonego w planie ogólnym. Analizę tą wykonuje się na kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej dołączonej do wniosku o decyzję WZ.

Inną istotną zmianą jest uwzględnienie nowych wskaźników zabudowy w decyzji WZ. Dotychczasowe zasady kontynuacji cech i wskaźników zabudowy, czyli:

• linie zabudowy;
• wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki (lub terenu szerokości frontu elewacji frontowej);
• geometria dachu;
• wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki,

zostały wzbogacone o nowe, takie jak:

• intensywność zabudowy oraz nadziemna intensywność zabudowy;
• minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni terenu inwestycji;
• minimalna liczba miejsc do parkowania.

Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji

Przede wszystkim decyzja o warunkach zabudowy w myśl reformy planistycznej wygasa po 5 latach od dnia, w którym stała się prawomocna. Znów podkreślamy, że zapis ten nie dotyczy decyzji WZ, które uprawomocniły się przed 1 stycznia 2026 roku, chyba że gmina uchwali plan ogólny przed upływem tej daty.

Ponadto zgodnie z brzmieniem art. 65 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

• inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
• nie wniesiono sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy dokonanego przez innego wnioskodawcę;
• inny wnioskodawca zgłosił budowę wolno stojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m², którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na którym został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora;
• dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Uwaga! Przepisu nie stosujemy przepisu, gdy została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, upłynął termin na wniesienie sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy lub wnioskodawca zgłosił budowę budynku mieszkalnego do 70 m²).

Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji następuje w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Okres przejściowy

Okres przejściowy w kontekście reformy plastycznej oznacza, że do spraw dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia 24 września 2024 roku i przed dniem utraty ważności studium, stosuje się większość nowych postanowień ustawy (m.in. nowe zasady wyznaczania terenu analizowanego, przesłanki ustalenia warunków zabudowy, brak zgodności z planem ogólnym), za wyjątkiem tych, które odwołują się do zgodności z planem ogólnym.